Τα ανείσπραχτα κοινόχρηστα και τα θέματα που αφορούν τις σχέσεις συνιδιοκτησίας, αυξήθηκαν με γεωμετρική πρόοδο την τελευταία δεκαετία, συνέπεια της ανέχειας που έφερε η οικονομική κρίση, της αύξησης των τιμών του πετρελαίου και της διερεύνησης εναλλακτικών πηγών ενέργειας και των περιοριστικών μέτρων λόγω της πανδημίας. Αυτό είχε σαν αποτέλεσμα να δυσκολεύει σημαντικά ο ρόλος του διαχειριστή, ο οποίος καλείται να λάβει αποφάσεις, προσπαθώντας να ισορροπήσει ανάμεσα στις ανάγκες της πολυκατοικίες και τις ανάγκες-προβλήματα του κάθε συνιδιοκτήτη.
Τι μέσα όμως διαθέτει ο διαχειριστής για να προστατεύσει τα συμφέροντα της πολυκατοικίας και των συνιδιοκτητών;
Όσον αφορά σε θέμα οφειλόμενων κοινοχρήστων, ο Διαχειριστής καλεί Γενική Συνέλευση στην οποία ενημερώνει τους λοιπούς συνιδιοκτήτες για την ύπαρξη οφειλών και η Γενική Συνέλευση αποφασίζει για το αν και πως θα κινηθεί για την είσπραξη τους.
Είναι σύνηθες και εφόσον οι τυχόν εξηγήσεις του οφειλέτη ενώπιον της Γενικής Συνέλευσης δεν κριθούν επαρκής, η ΓΣ να αποφασίζει την αποστολή εξώδικης πρόσκλησης προς καταβολή αυτών και δήλωσης περί δικαστικής διεκδίκησης σε περίπτωση μη καταβολής.
Εφόσον ο οφειλέτης δεν ανταποκριθεί, τότε ο Διαχειριστής (έχοντας προηγουμένως λάβει σχετική εξουσιοδότηση από την ΓΣ) προχωρά στην δικαστική διεκδίκηση αυτών, είτε μέσω διαταγής πληρωμής, είτε μέσω άσκηση αγωγής.
Αναφορικά με την διαταγή πληρωμής, θα πρέπει να είναι γνωστά τα κάτωθι :
1.- τίτλος ιδιοκτησίας του οφειλέτη, από όπου προκύπτει το εμπράγματο δικαίωμα που έχει επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας και πιστοποιητικό μεταγραφής στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο
2.- πρακτικό ΓΣ από όπου προκύπτει η νομιμοποίηση του Διαχειριστή
3.- πρακτικό ΓΣ από όπου θα προκύπτει η εξουσιοδότηση προς τον Διαχειριστή για την έκδοση διαταγής πληρωμής
4.- Πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και τυχόν τροποποιήσεων αυτής, με τα αντίστοιχα πιστοποιητικά μεταγραφής, στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο
5.- Αποδείξεις των ανεξόφλητων κοινοχρήστων μετά των αντίστοιχων εξοφλημένων φορολογικών παραστατικών προς τους προμηθευτές της πολυκατοικίας
6.- Συγκεντρωτική κατάσταση κοινοχρήστων και δαπάνες ανά κατηγορία και τα ποσά που αναλογούν επ αυτών, ώστε να προκύπτει και το σύνολο της οφειλής.
Το κόστος για την διαταγή πληρωμής κυμαίνεται ανάλογα με το ύψος της οφειλής και τον χρόνο επεξεργασίας και συγκέντρωσης των δεδομένων από τον δικηγόρο, με το γραμμάτιο να είναι από ευρώ 64 έως και ευρώ 268 (+ ΦΠΑ 24%), το δικαστικό ένσημο περίπου 1% του οφειλόμενου ποσού και την αμοιβή του δικηγόρου ανάλογη με τον χρόνο που θα αφιερώσει στην υπόθεση και την αμοιβή του δικαστικού επιμελητή ανάλογα με τον τόπο κατοικίας του καθ΄ου (από ευρώ 50 έως και ευρώ 90)
Αφού εκδοθεί και επιδοθεί η διαταγή πληρωμής, ο καθ ου οφειλέτης έχει το δικαίωμα, εντός 15 ημερών από την επίδοση να προχωρήσει σε ανακοπή αυτής και αναστολή της εκτέλεσης, με αίτημα προσωρινής διαταγής , διότι η άσκηση ανακοπής και αναστολής της εκτέλεσης δεν σημαίνει ότι δεν μπορεί να εκτελεστεί η διαταγή πληρωμής.
Σε αυτή την περίπτωση μιλάμε για τρεις διαδικαστικές πράξεις με τα γραμμάτια να είναι από ευρώ 421 έως και ευρώ 814 (+ΦΠΑ 24%) συνολικά , την αμοιβή του δικηγόρου ανάλογη με τον χρόνο που θα ασχοληθεί και τον όγκο πληροφοριών που θα επεξεργαστεί.
Εφόσον δεν τελεσφορήσουν τα ένδικα μέσα που θα έχει ασκήσει ο οφειλέτης , τότε ακολουθεί η εκτέλεση της απόφασης, όπου εκεί τα κόστη δεν είναι ευκαταφρόνητα.
Το χρονικό διάστημα που απαιτείται για το σύνολο των ανωτέρω είναι από 4 μήνες έως και ένα έτος, ανάλογα με το δικαστήριο της καθ λη και κατά τόπο αρμοδιότητας.
Αναφορικά με την άσκηση της αγωγής, τα έγγραφα είναι τα ίδια με την διαταγή πληρωμής, με την αξία των γραμματίων να ξεκινά από ευρώ 234 έως και ευρώ 513 (+ΦΠΑ24%) πλέον της αμοιβής του δικηγόρου η οποία είναι ανάλογη του χρόνου που θα αφιερώσει και της ύλης που θα επεξεργαστεί, πλέον την αμοιβή του δικαστικού επιμελητή ανάλογα με τον τόπο κατοικίας του καθ΄ου (από ευρώ 50 έως και ευρώ 90). Η διαφορά εδώ είναι ότι ως διαδικασία και ανάλογα με την καθ ύλη και κατά τόπο αρμοδιότητα του δικαστηρίου, το χρονικό διάστημα που απαιτείται είναι από 8 μήνες έως και 1 ½ χρόνο.
Σε περίπτωση που ασκηθεί έφεση στην πρωτόδικη απόφαση, τότε η αξία των γραμματίων ξεκινά από ευρώ 390 έως και ευρώ 427(+ΦΠΑ24%) πλέον της αμοιβής του δικηγόρου η οποία είναι ανάλογη του χρόνου που θα αφιερώσει και της ύλης που θα επεξεργαστεί, πλέον την αμοιβή του δικαστικού επιμελητή ανάλογα με τον τόπο κατοικίας του καθ΄ου (από ευρώ 50 έως και ευρώ 90), με τον απαιτούμενο χρόνο να είναι από 1 έτος έως 2 έτη από την άσκηση της έφεσης.
Επειδή όμως οι ανάγκες της πολυκατοικίας δεν περιμένουν και οι συνιδιοκτήτες αν επιλέξουν να κινηθούν δικαστικά, θα χρειαστεί και τα δικαστικά έξοδα να προκαταβάλλουν και τα μη καταβαλλόμενα κοινόχρηστα να καλύπτουν (ώστε να μην υπάρχει έλλειμα και να μπορεί η πολυκατοικία να λειτουργεί – καθαριότητα, ρεύμα, ασανσερ κλπ), προτείνεται η προσφυγή στην εξωδικαστική επίλυση της διαφοράς μέσω της διαμεσολάβησης, η οποία και οικονομικότερη είναι (οι αμοιβές του διαμεσολαβητή ξεκινούν από ευρώ 80/ ώρα έως και ευρώ 150/ ώρα πλέον ΦΠΑ 24%, ανάλογα με την φύση της διαφοράς + την αμοιβή του δικηγόρου) και ταχύτερη είναι (η όλη διαδικασία από την εύρεση διαμεσολαβητή έως και την διενέργεια της διαμεσολάβησης διαρκεί περίπου 10 – 15 ημέρες).
Για να μπορέσει όμως να λειτουργήσει ο θεσμός της διαμεσολάβησης, θα πρέπει να υπάρχει συμφωνία και των δύο μερών (Διαχειριστή και Οφειλέτη) καθότι η προσφυγή στην διαμεσολάβηση είναι εκούσια. (περισσότερα για την διαμεσολάβηση στον ακόλουθο σύνδεσμο http://skplaw.gr/2020/07/23/%ce%b7-%ce%b4%ce%b9%ce%b1%ce%bc%ce%b5%cf%83%ce%bf%ce%bb%ce%ac%ce%b2%ce%b7%cf%83%ce%b7-%ce%ba%ce%b1%ce%b9-%cf%84%ce%b1-%cf%80%cf%81%ce%bf%cf%83%cf%89%cf%80%ce%b9%ce%ba%ce%ac-%cf%83%ce%bf%cf%85-%ce%bf/
Κλείνοντας και προκειμένου να αποφευχθούν σε όποιο βαθμό είναι δυνατό όλα τα ανωτέρω, προτείνουμε την πάγια συνεργασία του Διαχειριστή με έναν δικηγόρο που θα οριστεί με απόφαση Γενικής Συνέλευσης, ο οποίος θα έχει το ρόλο του νομικού συμβούλου της συνιδιοκτησίας, καθοδηγώντας διαχειριστή και συνιδιοκτήτες τόσο σε σχέση με τον νόμο και την νομολογία όσο και σε σχέση με τον κανονισμό της πολυκατοικίας , προλαμβάνοντας δυσάρεστες καταστάσεις. Το κόστος μιας τέτοιας πάγιας συνεργασίας μπορεί να ξεκινήσει με την ελάχιστη ωριαία αμοιβή που ορίζει ο Δικηγορικός Σύλλογος (ευρώ 80 πλέον ΦΠΑ 24%) και να διαμορφωθεί ανάλογα με την διαθεσιμότητα και την έκταση των υπηρεσιών που θα ζητηθούν.
Η πάγια συνεργασία με έναν δικηγόρο έχει πολλαπλά οφέλη, καθότι η συνιδιοκτησία θα έχει ανά πάσα στιγμή διαθέσιμο τον δικό της δικηγόρο, όχι μόνο για θέματα κοινοχρήστων αλλά για κάθε τι άλλο μπορεί να απασχολήσει την πολυκατοικία. Πέραν λοιπόν από την εταιρεία για την έκδοση κοινοχρήστων, και την ασφαλιστική συνείδηση που έχει μια πολυκατοικία . χρηστικό είναι να θεμελιώσει και πάγια συνεργασία με έναν δικηγόρο ώστε να αποφευχθούν υπέρογκα έξοδα και μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες.
Π.Κοκκινίδης, 6974380953, kokkinidis@skplaw.gr
